2026년 5월 9일 다주택자 양도소득세 중과유예 종료를 앞두고 최근까지 막바지 가족간 거래로 주택수를 줄이려는 사람들의 상담이 줄을 이었다. 실무에서 상담을 하다 보니 이전에는 생각하지 못했던 흥미로운 현상을 접할 수 있었다. 보통 가족간 자산이전은 증여와 부담부증여, 저가양수도를 비교해 유리한 쪽을 선택하게 되는데, 세금만 놓고 보면 ‘저가양수도’가 훨씬 유리한 경우에도 자녀는 오히려 ‘증여’를 선택하는 경우가 많았다.

처음에는 “세금을 덜 낼 수 있는데 왜 굳이 세금이 더 나오는 쪽을 택할까?” 하고 의아하게 생각했지만, MZ세대 자녀들의 생각은 의외로 단순했다. 가족 전체로 볼 때 세금을 많이 낸다 해도 지금 당장 내 주머니에서 나가는 돈이 적은 쪽을 택하고 싶은 것이었다.

저가양수도 vs 증여 구조 비교

조정대상지역 다주택자의 자산이전에서 증여와 저가양수도는 다음과 같은 차이가 있다.

표에서 보듯이 자녀 입장에서 볼 때 저가양수도는 현금 자체가 많이 지출되고, 증여는 전체 세금은 많지만 현금 유출이 적다는 것이 핵심이다. 

6억원 아파트 저가양수도 vs 증여 비교

조정대상지역에서 국민주택규모 6억원 아파트(기준시가 3억원 초과)를 어머니가 아들에게 이전하는 케이스를 예로 들어 보겠다.

먼저 증여의 경우다.

1) 아들 증여세 

2)아들 취득세: 6억*12.4% = 74,400,000원

3)세금합계: 101,850,000원 + 74,400,000원 = 176,250,000원

다음은 저가양수도의 경우다. 이해하기 쉽도록 취득세등 필요경비를 포함한 취득가는 3억원이고, 어머니가 보유한 기간은 15년간이라고 가정하겠다. 2026년 5월 9일 이전 토지거래허가 신청을 한 경우의 예이며 이 때는 다주택자도 장기보유특별공제 30%, 기본세율이 적용된다.

1)양도재산가액의 평가: 감정가액 6억원

2)저가양수도 금액: 4.5억원(3억원 범위에서 30% 이내 저가로 양도)

3)어머니 양도세: 65,219,000원(1세대 2주택 양도세 기본세율 적용)

4)아들 취득세: 6억*1.1% = 6,600,000원

5)세금합계: 65,219,000원 + 6,600,000원 = 71,819,000원

전체 세금을 비교해보면 증여가 1억 7,600만원, 저가양수도가 7,200만원 정도로 1억이상 세금차이가 있다. 하지만, 아들의 자금 플로우를 보면 증여는 1억 7,600만원의 세금만 나가지만, 저가양수도는 집값 4억 5,000만원과  취득세 660만원이 나가게 되는 것이다.

왜 MZ세대는 증여를 선택할까?

MZ세대는 세금을 “손실”이 아니라 “비용”으로 인식하는 경향이 있다. 반면 현금은 곧 ‘유동성’이자 ‘생존의 문제’이다. 예를 들어, 증여시 나가는 돈보다 저가양수도시 나가는 돈이 2억 8,000만원 정도 많다고 했을 때, 이 돈에 대한 기회비용을 따지는 것이다. 자금여력이 없다면 은행에서 대출을 받아야 할 것이고 그것은 현재의 즐거움을 일정부분 포기하고 허리띠를 졸라매야 하는 것을 의미한다. 자금여력이 있다고 하더라도 주식이나 코인투자등 다른 투자 기회가 상실된다고 여긴다. 이 모든 요소를 고려해, 당장의 자기자금을 지키는 것이 더 중요하다고 생각하는 것이다.

다른 이유로는 자금출처조사 리스크가 있다. 저가양수도를 하려면 자금조달계획서를 내야 하는데, 최악의 경우 한국부동산원, 시군구청, 세무서 등 3차례에 걸쳐 소명 요청을 받을 수 있다. 과거에 증여세 신고없이 부모에게서 받은 돈은 증여로 추정되고, 전세금을 활용해도 과거의 출처까지 소명하라고 요구받을 수 있다. 세무서 조사까지 가면 추가 증여세와 가산세까지 내는 경우도 발생하니 자녀 입장에서는 “괜히 리스크 안고 가느니, 그냥 깔끔하게 증여세 내고 끝내자” 라고 판단하는 것이다. 그래서, MZ세대들은 거래(저가양수도)보다 자산의 무상이전(증여)을 선호한다고 분석해 볼 수 있겠다.

MZ세대 관점에서 절세 < 유동성 확보

부모 세대는 세금을 최대한 줄이는 게 당연하고 돈은 가족 간에 돌면 된다고 생각한다. 자녀 세대는 자신의 통장에서 나가는 돈이 중요하고 세금은 어차피 국가에 내야할 돈이라고 생각한다. 어느 것이 맞는지에 대한 정답은 없다. 

다만 다음 기준은 반드시 체크해야 한다. 양도세 부담이 거의 없고 자녀가 충분한 자금을 보유하고 있으며 자금출처 소명이 명확하다면 저가양수도가 좀더 유리하다. 

반면, 자녀 현금 여력이 부족하고 자금출처조사 리스크 회피가 필요하다면 증여가 적합하다. 

이를 떠나 부모나 자녀가 복잡한 것이 싫고 단순한 구조를 선호한다면 증여가 좋은 선택지이다.

MZ세대는 ‘저가양수도’를 ‘절세’가 아니라 ‘현금 흐름’ 관점에서 본다. 유동성 확보가 절세보다 중요하다는 공식이 더 강하게 작용하는 것이다. 과거에는 세금을 얼마나 줄이느냐가 핵심이었다면, 지금은 어떻게 현금흐름을 유지하는지가 더 중요한 시대가 되어가고 있다. 

부모세대와 자녀세대의 관점 차이로 인해 자산을 이전해 주면서도 감정이 상하는 경우가 종종 있다. 하지만, 자세히 따져보면 서로에게 분명한 이유가 있는 만큼 서로를 이해하려는 노력으로 절충점을 잘 찾아보는 것이 현명한 선택일 것이다.