다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 시점이 다가오면서 이번 정부 보완 조치로 무엇이 달라졌는지에 대한 관심이 커지고 있다. 그 내용을 차례로 살펴보자.

지난 2월 12일, 정부는 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 보완 조치를 발표했다. 이에 따라 언제까지 계약을 체결해야 하는지, 또 언제까지 양도를 완료해야 하는지에 따라 중과 적용 여부가 달라질 수 있는 만큼 일정 관리가 무엇보다 중요해졌다.

달라진 유예 적용 방식

다주택자의 양도소득세 중과 유예는 원래 2026년 5월 9일까지 양도하는 경우에만 적용될 예정이었다. 그러나 정부는 거래 현장에서 발생할 수 있는 혼선을 줄이기 위해 양도일뿐 아니라 계약일 기준도 함께 인정하는 방식으로 규정을 보완했다. 즉 올해 5월 10일 이후에 양도하더라도 5월 9일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급했다면 이후 일정 기간 안에 양도를 완료하는 경우 중과세율이 적용되지 않을 수 있다. 다만 실제로 양도를 완료해야 하는 기간은 지역에 따라 다르게 적용된다. 시장 상황을 고려해 상대적으로 신규 조정대상지역의 처분 기한에 조금 더 여유를 둔 것으로 보인다.

토지거래허가구역의 실거주 의무

토지거래허가 대상 주택을 매수하는 경우 실거주 의무도 함께 확인해야 한다. 원칙적으로는 토지거래허가일로부터 4개월 안에 입주해야 한다. 다만 이번 보완 조치에서는 지역별 양도 기한에 맞춰 입주 의무도 일부 조정되었다. 따라서 예외적으로 강남·서초·송파·용산구를 제외한 조정대상지역 소재 주택의 경우 2026년 5월 9일까지 매매계약을 체결하고 계약일로부터 6개월 안에 양도하는 경우 4개월이 아닌 허가일로부터 6개월까지 입주가 가능하다.

임대 중인 주택의 일부 유예

정부는 임대 중인 주택 거래가 원활하게 이루어질 수 있도록 실거주 의무를 일정 기간 유예하는 규정도 함께 제시했다. 다만 이 규정은 모든 임대 중인 주택에 적용되는 것은 아니며, 다음 요건을 충족해야 한다. 충족할 시 최초 임대차 계약 종료 시점까지 매수자의 입주 의무가 유예된다. 다만 2월 12일 이후 임대차 계약을 갱신하거나 연장한 경우, 실거주 의무는 유예되지 않는다.

다주택 여부 판단 기준 확인

실무에서는 단순히 보유 주택 수만을 기준으로 다주택 여부를 판단하는 경우가 많다. 그러나 세법에서는 중과 예외 규정이 적용되면 실제로는 중과 대상이 아닐 수도 있다.

예를 들어 다음과 같은 상황을 생각해 볼 수 있다. 서울에 주택 A, B, C를 보유한 1세대 3주택자가 있다고 가정해 보자. 이 중 A가 부친의 사망으로 상속받은 주택이며, 상속 후 5년 안에 양도하는 상황이라면 어떨까. 얼핏 조정대상지역의 3주택자 양도이므로 중과 대상처럼 보일 수 있다. 그러나 상속 주택은 일정 요건을 충족하면 중과 배제될 수 있다. 이 경우 실제로는 중과 대상이 아닌 양도가 될 수도 있다. 이처럼 형식상 다주택자라고 해서 모든 양도가 중과 대상이 되는 것은 아니다.

심사 소요 기간 고려

토지거래허가구역에서 거래할 경우 허가 절차에 소요되는 시간도 일정에 영향을 줄 수 있다. 주택을 매매하려면 먼저 지방자치단체에 토지거래허가 신청을 해야 한다. 지자체는 신청일로부터 15일 이내(영업일 기준)에 허가 여부를 심사하도록 되어 있다.

다주택자가 중과 유예를 적용받기 위해서는 2026년 5월 9일까지 매매계약을 체결해야 한다. 따라서 허가 신청 시점이 지나치게 늦어질 경우 허가 심사 기간 때문에 계약 일정이 밀릴 수도 있으니 주의할 필요가 있다.

향후 세제 변화도 함께 살펴볼 필요

다주택자 과세 제도는 시장 상황과 정책 방향에 따라 계속 조정되는 영역이다. 정부 역시 주택 세제 운영 방향을 지속적으로 점검하겠다는 입장을 밝히고 있다. 따라서 납세자 입장에서도 보유세(재산세 및 종합부동산세), 양도소득세의 장기보유특별공제율 등 관련 제도 변화를 주기적으로 확인하면서 보유 전략을 점검할 필요가 있다.