이부동 씨는 부동산 투자를 좋아한다. 주식에 비해 안정적이고, 꾸준하게 임대료도 받을 수 있기 때문이다. 그래서 IRP 적립금을 부동산에 투자할 수 있는지 알아보다가, 리츠를 활용하면 된다는 얘기를 들었다. 리츠는 무엇이고, 투자할 때 어떤 점을 살펴봐야 하는지 궁금하다.

많은 사람이 노후생활비에 보탬이 될 소득원으로 부동산 임대 소득을 생각한다. 하지만 안정적으로 임대 수입을 얻을 수 있는 부동산은 찾기도 어려운 데다 대규모 자금이 있어야 투자가 가능하다. 그렇다면 연금 가입자가 소액으로 부동산에 투자해 수익을 창출할 수 있는 방법은 없을까? 연금으로 직접 부동산에 투자하는 것은 불가능하지만, 간접적으로는 가능하다. IRP 적립금을 국내 거래소에 상장된 리츠에 투자할 수 있기 때문이다. 

리츠는 어떤 금융상품인가?

리츠(REITs, Real Estate Investment Trusts)란 다수의 투자자에게서 자금을 모아 부동산과 부동산 관련 유가증권에 투자하고, 여기서 발생한 임대료와 개발 관련 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산투자회사다. 부동산투자회사법에서는 리츠에서 발생한 수익의 90% 이상을 투자자에게 의무적으로 배당하도록 하고 있다. 리츠에 투자하면 부동산을 직접 구입하지 않고도 건물주가 누리는 수입을 확보할 수 있다.

리츠에 투자할 때 살펴야 할 것은? 

리츠에 투자할 때는 투자 대상이 무엇인지 그리고 그 투자 대상의 상황이 어떤지부터 살펴야 한다. 예를 들어 오피스 빌딩에 투자하는 리츠라면 제일 먼저 공실률부터 확인해야 한다. 오피스 리츠의 주된 수입은 임대료에서 나오기 때문이다. 같은 권역내에서도 오피스마다 공실률 차이가 크다. 따라서 현재의 임차인 구성 현황과 개괄적 계약 내용을 살펴 현재의 공실률뿐만 아니라 미래에 공실이 발생할 가능성도 함께 살펴야 한다. 

최근에는 백화점, 쇼핑몰, 아웃렛 등 소매업에 활용되는 리테일 부동산에 투자하는 리츠가 늘어나고 있다. 리테일 리츠에 투자할 때는 마스터 리스(master lease) 계약 여부와 조건을 살펴야 한다. 마스터 리스란 하나의 자산관리 업체가 건물주한테서 부동산을 통째로 임대해 관리하는 방식으로, 이렇게 하면 일부 임차인 때문에 임대 수입이 불안정해지는 것을 막을 수 있다. 

호텔에 투자하는 리츠도 있다. 호텔 투자는 임대 수입이 아니라 운영 수익에서 수입이 발생하기 때문에, 일반 부동산 투자에 비해 수익성을 판단하기 까다롭다. 임대계약에 따라 발생하는 수입은 비교적 안정적이고 예측이 가능한 데 반해, 호텔을 운영해 얻는 수익은 시장 상황에 따라 변동이 심하다. 오피스, 리테일, 호텔 이외에도 전자상거래 증가의 수혜를 받는 물류센터에 투자하는 리츠와 가구 증가 및 서민 주거 안정이라는 정부 정책의 수혜가 예상되는 임대주택 리츠도 주목해 볼 만하다. 

리츠가 어떤 부동산에 투자하고 있는지 살피는 동시에 해당 리츠가 꾸준하게 높은 수익을 배당하고 있는지도 살펴야 한다. 리츠는 임대 수익 등으로 거둬들인 수익의 대부분을 배당으로 지급하고 있다. 2022년 9월 현재 국내 거래소에는 20개 리츠가 상장되어 있는데, 이 중 17개 종목이 1년에 2회 이상 배당하고 있다. 

IRP 적립금을 전부 리츠에 투자할 수 있나? 

모든 IRP에서 리츠 투자가 가능한 것은 아니다. 연금 투자자 전용 매매 시스템을 갖춘 일부 증권사의 IRP에서만 리츠 거래를 할 수 있다. 그리고 IRP 적립금을 리츠에 전부 투자할 수 있는 것도 아니다. IRP 가입자는 적립금 중 70%까지만 위험자산에 투자할 수 있는데, 리츠도 위험자산 중 하나로 분류되기 때문에 적립금의 70%까지만 투자 가능하다.