코로나19 사태로 제로에 수렴했던 미국의 10년 만기 국채 금리가 어느새 3%에 육박하고 있다. 글로벌 공급 불안정으로 물가가 튀어 오르자 정책금리를 큰 폭으로 인상하면서 시중금리도 급하게 따라 오르는 도미도 현상이 벌어지고 있다.

이 같은 거시경제 변수의 변화에 대응해 장기간 실질 구매력을 유지하려면 은퇴자산 축적이나 연금 인출 시 소득 현금흐름 확보 관점에서 투자를 더 면밀히 바라볼 필요가 있다. 미국 리츠(REITs·부동산투자회사)를 활용한 장기 배당투자를 통해 소득 관점 투자의 장점을 파악해 보자.

뛰어난 배당 재투자 성과

리츠는 다수의 투자자로부터 자금을 모집해 부동산에 투자해 운용하는 부동산 간접투자 상품이다. 발생하는 임대수입, 매각차익, 개발수익 등을 투자자에게 배당한다. 리츠는 주식회사 형태로 설립되며, 시장에 상장된 주식으로 거래할 수 있어 부동산에 직접투자할 때보다 현금화가 쉽다.

상장 리츠 전체를 토대로 산출한 미국 리츠지수를 보면 1980년 이후 연평균 수익률은 4.6%로 나쁘지 않은 편이지만 같은 기간 S&P500지수의 연평균 수익률인 8.4%보다 낮다. 게다가 경기충격기에 부동산시장 침체 영향에 따른 자산가격 하락폭이 주가 하락폭에 비해 작지 않다. 1980년 이후 약 42년간 리츠지수의 상하 가격변동폭은 16.6%로 15.9%인 S&P500지수의 상하 변동폭보다 오히려 소폭 높았다.

상장 리츠에 투자하면서 장기투자 성과를 안정적으로 높이려면 정기적으로 받는 배당금을 재투자하는 게 좋다. 매기 배당금을 상장 리츠에 재투자해 얻은 수익을 포함한다는 가정으로 미국 리츠지수를 재산출해 보면 1980년 이후 약 40년간 연평균 수익률이 11.2%에 달한다. 이때 같은 기간 상하 가격변동폭은 17.3%로 S&P500지수와 큰 차이가 없었다. 부동산 투자로부터 얻는 임대료 등을 토대로 한 안정된 배당금을 모두 재투자함으로써 복리 효과를 극대화한 결과다.

우량자산에 적립식으로 투자

부동산 가격은 자산시장 충격기에 크게 하락할 수 있지만 임대수입은 상대적으로 견고하다는 특징이 있다. 미국 리츠지수의 경우 2008년 서브프라임 모기지 사태 이후 부동산 버블 붕괴 기간에 70% 넘게 하락했다. 그에 비해 안정적 배당에 힘입은 리츠의 배당수익률은 부동산 버블 붕괴 전 4% 수준에서 11%까지 치솟았다. 이는 배당 재투자 전략을 활용해 리츠를 적립식으로 산다고 할 때 자산시장 충격기에 훨씬 많은 우량자산을 편입할 수 있음을 의미한다. 이후 시장 회복과 대세 상승기에 투자 성과를 장기적으로 높일 수 있게 된다.

미국 리츠의 배당수익률은 최근 10여년간의 부동산시장 호황기 동안 4% 수준을 견고하게 유지해 시장금리보다 높았다. 최근 수년간 본격적으로 확대된 한국의 상장 리츠 시장을 둘러싼 상황도 크게 다르지 않은 편이다. 금리와 물가 상승 국면이 당분간 지속된다면 견조한 임대수입 등에 바탕을 둔 리츠의 배당수익률 역시 다시 올라갈 가능성이 있으며, 이때 우량한 상장 리츠를 적립식으로 투자할 좋은 기회를 잡을 수 있다.

금리가 높아졌다고 예금 상품으로 옮겨가는 것보다 글로벌 리츠와 같은 인컴형 자산에 꾸준히 적립식으로 투자하는 것이 장기적 관점에서 더 유리할 수 있다.

출처: 한국경제