지난달 발표된 10·15 부동산대책으로 서울시 전역과 수도권 12개 지역이 부동산 규제지역에 편입되었다. 주요 지역이 조정대상지역, 투기과열지구로 묶인 것은 물론 토지거래허가구역으로 지정된 곳들도 많아 부동산 거래에 있어서 이전보다 제약이 많아졌다. 

또한 부동산 담보대출과 세제 측면에서도 강력한 조치에 들어갔는데, 보유세인 재산세와 종합부동산세에는 아직 영향이 없지만, 거래세인 취득세와 양도세는 아주 큰 부담 요소로 작용하게 되었다. 특히 취득세 중과라는 거래세 변화는 일반적인 유상거래에 있어서 뿐 아니라 자녀에게 부동산을 증여하려고 계획한 은퇴세대에게 특히 큰 영향을 주고 있다.

조정대상지역 추가 주택 매수 시 취득세율 대폭 높아져 

취득세는 다주택자에 대해 중과세율이 적용되는데, 조정대상지역과 비조정대상지역에 있어서 차이가 있고, 매매와 증여에 있어서도 다른 기준이 적용된다. 일단 매매에 있어서 취득세 중과세율을 살펴보면 다음과 같다.

표에서 보는 바와 같이 조정대상지역에서 추가로 주택을 매수하려고 하면 취득세율이 대폭 높아진다. 종전에는 강남3구와 용산구만이 조정대상지역이었기 때문에 이들 지역만 빼고 다른 곳에 1주택을 추가취득해도 1주택과 마찬가지로 기본세율이 적용됐다. 즉, 1주택자가 국민주택 규모 이하 시가 6억원 아파트를 추가 취득할 때 10.15대책 이전에는 660만원(1.1%)의 취득세만 내면 됐지만, 이제는 같은 매매에 있어서 5,040만원(8.4%)을 취득세로 부담해야 하는 것이다. 주택은 1세대 1주택 소유를 기본으로 하는 것이기 때문에 수요가 많은 조정대상지역에서 투기적인 주택수요를 차단하기 위한 장치이다.

조정지역 내 주택 증여 시 다주택자 기준은 증여를 하는 사람 

그런데, 2주택을 가진 부모가 무주택자인 자녀에게 주택을 증여하는 경우, 둘다 1주택자가 되는 것이니 투기적인 수요는 아니다. 이 때는 취득세로 얼마를 내야 할까? 자녀가 무주택자에서 1주택자가 되는 것이니까 낮은 세율이 적용될까? 일반적으로 증여취득세율은 3.5%라서 유상거래시 취득세율인 1~3%보다 높다. 

비조정대상지역의 주택을 증여하는 경우라면 기본 증여 취득세율이 적용되지만, 조정대상지역의 경우라면 얘기가 다르다. 지방세법 제13조의2 【법인의 주택 취득 등 중과】와 지방세법 시행령 제28조의6 【중과세 대상 무상취득 등】에 따라 다주택자가 조정대상지역에서 일정가액 이상의 주택을 증여하면 증여에도 중과가 적용되는데 그 요건은 다음과 같다.

(1) 증여(무상취득) 대상 주택이 조정대상지역에 소재.

(2) 그 주택의 시가표준액이 일정가액(3억원) 이상.

(3) 증여하는 사람(증여자)이 다주택자

조정지역 내에 있는 주택을 증여할 때는 다주택자 기준이 주택을 증여받는 사람(자녀)이 아니라 증여를 하는 사람(부모)이다. 취득세를 내는 사람이 수증자(자녀)인데 주택수 판단은 증여자(부모)를 기준으로 한다는 것이 좀 이상하지만 어쨌거나 지방세법은 그렇게 되어 있다. 

거기에다가 중과세율 자체도 12%로 훌쩍 높아진다. 앞서 등장한 6억원 아파트를 증여한다면 취득세만 7,440만원(12.4%)을 부담해야 하는 것이다. 6억원의 주택을 증여하면 자녀에게 1억원이 넘는 증여세가 나오는데, 여기에 취득세와 각종 비용이 더해지면 자녀가 부담해야할 비용은 2억원에 육박한다. 

취득세 중과를 피하는 자산이전 방법은? 

만약 자녀가 무주택자이고 2억원의 가용자금이 있다면 증여 대신 ‘저가양수도’의 방법을 생각해 볼 수도 있다. 특수관계자간에는 시가의 30%이내(3억원 한도)에서 자산을 싸게 팔아도 증여로 보지 않는다. 그렇기 때문에 6억원의 아파트를 4억원대로 부모로부터 사올 수 있는 것이다. 이 경우 2억원을 부모에게 집값으로 지불하고, 나머지는 대출로 충당할 수 있을 것이다. 

하지만, 이 때 부모가 양도세를 내야 하는데, 이 경우 실제 거래한 가액(4억원대)이 아니라 시가(6억원)를 기준으로 양도세 계산을 하게 된다. 집값이 많이 올라 양도차익이 높은 집이라면 양도세가 많이 나오니 실익이 없고, 양도세 부담이 없거나 크지 않을 경우에만 효과적인 방법이다. 

실무에서는 증여와 저가양수도, 그 중간에 있는 부담부증여, 이렇게 세 가지 방법으로 자산을 이전할때의 세금을 비교해 보고 실익을 따져 최선의 방법을 추천하는데, 10.15 대책 이후 취득세 중과의 영향으로 저가양수도가 유리하게 계산되는 경우가 많아졌다. 

하지만 이것도 조만간 막힐 지 모른다. 최근 보도에 따르면 정부가 가족 간 시가보다 낮은 가격으로 부동산을 거래할 경우 시가와의 차액을 증여로 간주해 최고 12%의 취득세율을 적용하는 방안을 추진하고 있기 때문이다. 

자산을 이전하는데 드는 비용이 점점 늘어나고 있다. 베이비부머 세대에서 자녀들을 위해 다주택을 보유한 사람들이 많은데, 절세를 위해서는 자산이전의 시기를 잘 가늠해야 하는 시대가 되었다.